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CHS在国会山听到16件事‘绅士化对话’

Thursday night, Capitol Hill residents 和community members gathered at 第一浸信会教堂 for a “绅士化对话” to formally discuss the radical 和rapidly occurring changes in the neighborhood.

由主办 国会山社区委员会,论坛的面板 特里西娅·罗马诺(Tricia Romano) — a 西雅图时报 生活方式作家和希尔的高级化最近头版故事的作者—以及各种各样的社区成员,其中许多人因她的故事而接受采访,包括表演者 艾德·康纳(Ade Connere),迈克尔·威尔斯(Michael Wells) 来自 商会,的共同所有者 野玫瑰 酒吧 雪莱兄弟, 戴安娜·亚当斯(Diana Adams) (的所有者 朱红 bar 和gallery), 和布兰登·波恩(Branden Born), an associate professor of urban design 和planning at the 华盛顿大学 和国会山居民。

随着罗马 感人的文章 作为跳板,小组成员讨论了自己的经历 首都 和“bros” on the Hill, neighborhood identity, 和public safety amongst increasing incidents of violence 和LGBTQ hate crimes in Pike/Pine.

这里 are 16 things CHS heard Thursday night:

  1. 人们专门来这里参加聚会。我实际上已经听说过人们称其为“派对之山”,”罗曼诺说。
  2. “您一直听到的想法就是'这就是市场运作的方式。’别相信。”博恩说。 “你的经济学教授在骗你。”
  3. 伯恩(Born)表示,该市在组织DPD和邻里部相互分离方面存在组织缺陷,并补充说DPD是通过开发商费用资助的,这使他们有能力批准疯狂的开发项目。
  4. 罗曼诺(Romano)指出,尽管当地财产所有权已大大减少,但其中一些从房地产投资中套现的人也是值得回报的长期社区成员。 “他们(小业主)应该在某个地方的海滩上喝酒。”
  5. 罗曼诺说:“人们对公寓稀缺的认识并不是真正的现实,”他补充说,西雅图新高端公寓开发中的空缺戳穿了传统供求住房的论点。
  6. “所有上线的新建筑物实质上都是该市最昂贵的建筑物,” Born说。
  7. 罗曼诺说,在未来的十年中,新公寓将转变为公寓,在与希尔蓬勃发展的夜生活竞争的公寓中,新家庭之间可能还会发生另一场冲突。
  8. Q-Patrol出现了,是否应该出于公共安全目的恢复类似的东西。威尔斯表示,尽管Q-Patrol投入使用了,但由于要保持这项服务的持续不断的志愿者力量,它不可能长期解决LGBTQ暴力问题。
  9. 康纳利说,虽然她把希尔看作是一个多元化的社区,而不是一个同性恋社区,但由于兄弟们的涌入或“桥梁和隧道人群”的出现,它对同性恋的友好程度有所降低。
  10. 威尔斯在谈到Hill的传统多样性时引述了很多人的笑容,说:“我们不要忘记在志愿者公园里戴着钻石戒指和贵宾犬的小老太太。这些都是全部的一部分,对我来说,这是国会山令人兴奋的事情。”
  11. 兄弟说,自从先锋广场发生暴力事件以来,希尔一直在“求爱”。贝尔敦开始推挤酒吧游客进入希尔。
  12. “发生了很多跨性别暴力,有很多同性恋活动在进行。但是,在街头打架暴力中也有很多真正的愚蠢之举,如果人们认为自己可以摆脱暴力,他们会尝试的。
  13. 兄弟们继续说— 和Adams agreed —教育“兄弟”可能是应对文化冲突的最好方法之一,例如要求顾客“文明”行事,并在兄弟说出仇恨或歧视性言论时大声疾呼。
  14. 亚当斯说,看到朱砂没有其传统的顾客,这比在周末“保姆”兄弟的任务更令人恐惧。 “人们不想来国会山附近。”
  15. 一个听众提问,询问派克/松树保护覆盖区是否成功。威尔斯回应说,尽管支持者(他们是“本地优秀开发人员”)没有得到他们希望的那样全面的保存,但保留了自动行的某些特征。
  16. 在论坛结束时,#caphillpsa的代表介绍了该项目并鼓励与会者加入。 Courtney Sheehan说:“这些(有关西雅图种族经济差异的统计数据)是高档化中最暴力的方面,目前在国会山正在加速。”

该怎么办?嘉宾们指出,虽然受困的科技工作者可能成为愤怒,“贪婪的开发商”和投机性房地产市场的轻易目标。—以及城市法规对经济适用房的缺乏承诺—在尖峰租金的推波助澜下,真正应该是谁,应该做什么。另一个大主题是如何定义邻里身份—多样性似乎是描述邻居的共识—以及保护社区的可能方法。

Kshama-Sawant-负担得起的房屋城镇厅-4.23.15-海报负担能力也将在下周发布,因为 西雅图市议会 members 缺口Licata 和Kshama Sawant host an 经济适用房市政厅:

议员桑威&利卡塔(Licata)在SEIU,SAGE,IBEW,LIHI,社区住房联盟等机构的支持下,将主办一个市政厅,聆听租金上涨的故事,并就如何扩大租户权利分享想法:
4月23日,星期四,下午6:00,市政厅议会厅,第四大街600号2楼

 

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41 评论
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Wes
韦斯
5年前

租金增加,设计审查和文化问题的根源都是外国所有权。想要赚大钱的人’无需关心社区。由于公寓太有利可图,因此没有新的房屋或公寓可供拥有。缺乏房屋所有权和当地较小的房东进一步降低了租金上涨的竞争。

我想知道这座城市是否可以以某种方式对开发商强制实行公寓/公寓比例,而不是试图控制价格。

dang
ang
5年前
回复  韦斯

我不’我们不同意公寓的获利能力正在推动其发展,但是由于缺乏公寓而正在开发的公寓变得更加昂贵。“costs”与正在进行的诉讼有关。这不仅是开发商的法律和/或保险费用,而且还包括与项目相关的所有设计专业人员。建立一个比率赢了’解决这个问题(少得多在法庭上站出来)只会减少住房。现在建造的建筑物通过履行时效法规并使其成为转换器来避免保险和诉讼问题。

Wes
韦斯
5年前
回复  ang

我是说你’d必须使用诸如税收,激励措施和分区之类的工具来创建比率,以使其合法运作。我听说过诉讼争议主要来自开发商自己– maybe there’这样做是值得的,但是令人担心的是,如果开发人员对它的寿命不感兴趣,他们会把劣质的结构丢给人们。

我怀疑无论如何公寓仍会盈利更高,而投资者想这样持有,直到价格上涨达到顶峰,然后再转为公寓。

dang
ang
5年前
回复  韦斯

Well apartments are more profitable because they eliminate the insurance/litigation angle. Condos are typically a much higher quality of construction because they have to be in order to minimize insurance/litigation issues. But, speaking as an architect, the insurance requirements for condos keep lots of firms from considering these types of projects. If they do, the 费用 for insurance are passed on to the developer in the form of fees, which in turn are passed on to the purchaser at the end.

因此,要么公寓成本上升,要么开发商的利润率下降。我并不是在捍卫开发商的利益,而是他们经常为投资者而非自己谋求利益。因此,他们实际上负有信托责任,为投资者寻求最佳回报。但是,房地产市场有一个上升的极限,尽管目前看来它是多么疯狂,但它仍然提供比公寓更低且风险更高的投资回报率。

如何纠正余额?您如何创建区分公寓和公寓的税(不确定在华盛顿州这是否合法)?该市提供了哪些激励措施来减轻公寓带来的风险而不是公寓带来的风险?部分原因是自我感应(请检查WA’的公寓法),这反过来是对昔日开发商将垃圾丢在市场上的反应。但是最终,要获得个人投资的高质量住房(因此,为了消除缺陷(无论这些缺陷是否合理)而被证明是正确的),要花的钱比建造人的住房要花费更多的钱。没有个人投资。这并不是要贬低租房者(我已经有20多年了),但是在拥有和租赁房屋方面,心态和合法权利都有差异。

Wes
韦斯
5年前
回复  ang

我不’t have the solution figured out, but 我不’认为没有人能很好地陈述问题,而问题通常被简化为“amazon workers” or “greedy developers”。我认为,很多问题是由于您所指出的当前规则,新住房供应缺乏多样性。它’的所有七层豪华公寓楼都具有地面零售和高昂的租金。

这不仅导致建筑缺乏多样性,而且居民也缺乏多样性–大多是有钱人,年轻的房客。房客比较短暂,他们较少理由关心社区的未来。当地文化的坚强者被挤出–老建筑和人–社区喜欢用兄弟代替了。我们正在拆除国会山,并在此建造Little-Bellevue。有人可能会说’是不可避免的,也是一件好事– I’m not sure.

住房多样性的缺乏也给房价带来压力。拆除了低成本的租赁选择,并建立了较大的高成本选择。房主认为未来会有增长,因此’卖出,因此买方市场上的供应量很低,但由于创纪录的低抵押贷款利率,需求强劲。低成本租金选择的空置率正在下降,但高成本建筑物的空置率却在下降–因此,中低阶层的需求只有高阶层的租金供应,这导致各地的价格上涨以及该地区的社会阶层增加。

因此,该解决方案应鼓励增加住房选择的供应。只需让开发商建造租金受限的建筑物(<3万名工人)以换取税收优惠'不能解决这个问题,因为他们在不太理想的区域建造了那些,'不能帮助中产阶级多数'解决买家市场上的问题'帮助建立社区。

在某些时候,我们可能会看到高端建筑供过于求。您'd希望在所有竞争中都能降低租金,但实际上竞争者很少。只有少数开发者拥有多个属性,因此他们'会保持高租金。公寓业主以前是对此的避险工具,因为他们倾向于不太迅速地调整租金,但是我们'重新看到那些被替换。

多样性是关键,否则您'我们将兴建所有这些新公寓,经历繁荣与萧条的周期,开发商从租房者那里收回成本,他们逐渐变老,并​​在市场崩溃时转变为公寓。重复。胜利者是投资者,失败者是意志。

Bob Knudson
鲍勃·努德森
5年前
回复  ang

韦斯,我尊重您的意见…。但不确定您的意思是“housing diversity.”……您以前提倡的也许更高的建筑物?如果是这样,您为何认为这些建筑物中的租金会低于当前租金?是的,单位的总供应量将会增加,但这并不一定意味着租金会降低,特别是如果需求仍然比现在高(或更高)时。

genevieve
Genevieve
5年前

我同意本地所有权–但我还记得十年前巨大的公寓热潮–以公寓出租的形式–随着旧公寓楼的改建和小型建筑的夷为平地,它们被掠夺了,以便为公寓铺路。所以我’我对回到公寓有点怀疑。

我可以’不必为当地业主提供压倒性的价格而生气,但是价格已经涨到了使国会山关键地区几乎所有房屋都可以买到的地步’不能被打算住在其中的人买到。我现在只是假设,从百老汇到15th上市的每栋房子都会被夷为平地,变成一个凶悍的丑陋盒子,即使业主更愿意出售给私人业主而不是开发商。谁能拒绝被扔掉的钱?

Wes
韦斯
5年前
回复  Genevieve

I’我既不建议所有公寓,也建议两者之间保持更健康的平衡。我认为我们可以看到,如果针头在任一方向上摆动得太远,您的市场都会不健康。

我们还看到,在一个区域内拥有过多房地产的单个开发商对当地租金价格产生了不适当的影响。看一下太平洋佳洁在Cap Hill拥有多少套房产,例如: http://www.pacificcrestpm.com/property

Nick
缺口
5年前

天哪,这真是个可怕的童年巨星。这些举行和参加这些论坛的人完全与现实脱节。开发商不应该为租金上涨负责–增长来自新居民的涌入’ve seen before. They’重在这里,因为这里有工作。那’s a GOOD THING.

开发商可以建造一百万美元的公寓,只要这些新公寓能代替停车场和单身房屋,相邻的租金就不会’上去。为什么?由于过滤。现在住在那栋新的高档建筑中的百万富翁’不必与500,000名玩家竞争。所以现在他们在自己的房屋范围内’不必与100,000名玩家竞争。等等等等。

这是参加这些活动的这些人之间的脱节。要撤销租金,您可以:

1.故意破坏当地经济。 (需求减少)

2.通过将更多区域重新划分密度区域,以允许过度建造新单位。 (供应增加)

3.使西雅图对新来者来说真的没有吸引力。 (需求减少)

Two of those things require a person to be incredibly cynical 和selfish.

Me
5年前
回复  缺口

http://www.seattletimes.com/seattle-news/data/want-cheaper-rent-go-vintage/

这就是说,较便宜的建筑(而不是这些新的豪华建筑)的空置率有所下降。因此,竞争最困难的是触底,因为’尽管整体供应增加,但廉租房供应增加。

似乎#2不是’之所以要解决这个问题,是因为开发商可以从高端公寓的最高收入中赚取更多利润(并随着这些人的流离失所而将低端租金拉高)。

Alistair
阿利斯泰尔
5年前
回复 

对对对。我同意,嗯,“Me” above. OP 缺口seems to have missed reading point 5 –没有职位空缺–特别是在高端公寓中。

问题在于,新的高端开发项目正在从较老的房屋和较小的公寓楼中接管土地,而居民则支付了更合理的租金。它’该端的供应量正在逐渐减少并提高了低租金区域的租金–事实是,一些旧楼房东可能正在看到新房“average”社区的租金为(由于新的高端开发项目),并向上调整其租金。

作为一个没有资格获得补贴住房并有能力负担豪华建筑租金的人(但我绝对不希望住在其中,并希望用我的钱做得更好),我发现它们实际上具有更高的价值比一些较旧且通常比较笨拙的公寓(看着你,Littlefield!)现在的一居室价格在1400-1500美元之间。

缺口–您可以整天从供求关系和trick流假设中进行演绎推断,但鉴于这种局限性,您仍然可以’看不到真实存在的经验现实和经济复杂性。

zeebleoop
Zeebleoop
5年前

嗯,我’我不确定我完全相信上述第5点。哪里’数据源是否支持该语句?对我来说听起来像罗马诺可能正在拉“facts”凭空证明她的观点。我个人希望查看一项研究或一些数据,以显示国会山上可用的总单元数和相应的空缺。

和i would also correct that data for those buildings that have only opened in the past 6 months.

我还要反驳说,山上有很多地方所有权 –我拥有自己的位置,我的几个朋友也一样。问题是我们经历了这次衰退,大多数人’的房屋价值下降(我们的抵押贷款没有’t)。所以像我这样的人可以’至少不损失一点损失就卖出。此外,大多数开发人员可以’因为银行仍对市场保持警惕,并认为这是一个很大的风险,所以无法获得融资来建造公寓。

我记得2007年搬到这里,听说了所有计划中的新公寓。市场崩溃了,所以那些计划转向了公寓,因为没人能获得融资,而公寓正是公众想要的。

Jim98122x
吉姆98122x
5年前
回复  Zeebleoop

It’不仅因为apts是人们想要的–他们别无选择。丧失抵押品赎回权使很多人只能租房。富人抢购房屋丧失抵押品赎回权,因为人们失去了住房并被迫再次租入租金。由于需求,这推高了租金。这些前房主中有许多人收入不错,但没有首付。所以他们不得不租房。

dang
ang
5年前
回复  Zeebleoop

去zeebleoop’关于第一点,罗曼诺似乎确实在扭曲“facts”她习惯于适应自己的目的。她的文章提到日落电气(Sunset Electric)的一居室公寓的租金(这确实很贵,唐’不要误解我的意思),因为租金超过$ 4500。我检查了大楼’s site, 和by “one bedrooms” she means the one “一卧室阁楼”他们要价4649美元,但仍然没有租借,也许她应该说“一居室单元每月要价$ 4500以上”因为她实际上在说的话似乎故意含糊不清,误导了要操纵的地步。邻里租金高得惊人,但有一次她’选择锁定的是一个异常值。更有意义的是对这些建筑物中公寓单元的租金中位数进行分析,并用括号内的数据将新建筑物与邻里其他地区进行比较。但是,为一个尚未租用供参考的单元选择一个实例(反复进行)是操纵性的,实际上并不能帮助解决任何问题。

Michael W.
迈克尔·W
5年前
回复  缺口

这是个好的观点。有很多好处– even great things –现在正在山上发生公交的扩展真的很令人兴奋,我’我听到了很多零售商的解脱声,我们有市政厅的声音。

那’不要忽视存在真实的,难以解决的问题。

如果我没有’昨晚我没有说清楚,对于国会山来说,这是一个非常令人兴奋,充满挑战的时期。和我’很高兴有聪明的人愿意进行这些讨论。

c-doom
c-doom
5年前
回复  缺口

我想知道如果不使用N字NIMBY就可以争论一种观点。这可能会使您的论点变得不太积极。

Fritz
弗里兹
5年前
回复  缺口

嘿,西雅图的公共文化不是没有“process”。无休止的讨论,很少有实际成果。同时,经济压力和市场条件促使变化。

市政府负责规划和开发的资金由开发商和其他人支付的费用是否准确(我在某处读过)?如果是这样,那显然是一种偏见,也许是意料之外但自然的。

Worker
工人
5年前
回复  缺口

我明白你的意思,但最终住房必须为城市的所有就业和收入水平而努力。完全依靠“the marketplace”决定一个城市的住房就像向每个人分发’的房子钥匙到防盗环。您认为房地产文化将如何发挥作用?仍然存在这样一个事实,即无论其影响如何,缺席的投资者都在建立高收益的单位以赚取利润,物业经理们以此为借口来建立“market rate”,并且政府中没有人有效保护经济适用房或举手,并等待一分钟在城市的一小部分地区开门见山。

Jim98122x
吉姆98122x
5年前

顺便说一句,有人可以向我解释为什么“incent”不再起作用(#3),我们现在需要“incentivize”?这是否意味着很快“incentive” won’t be enough, 和we’ll need an “incentivization”?

Matthew 韦斯ley
马修·韦斯利
5年前

根据《经济学人》,“incent”是OED于1977年首次引用的一种反形式新词,而“incentivize”于1968年首次被引用。“Incent”实际上是新来者。

http://www.economist.com/blogs/johnson/2011/06/neologisms

Jim98122x
吉姆98122x
5年前

感谢您的解释。迪登’没想到一个人来了“incent”是现代创作。“Incentivize”听起来对我来说更可怕,但是我想’一切都在情人眼中。

Ryan
瑞安
5年前

Capitol Hill has been called 党山 for at least 15-20 years. At least in some circles.

zeebleoop
Zeebleoop
5年前
回复  瑞安

我想说的是,那些年龄较大的圈子中的一些人希望新圈子中的人们回到原来的位置。它’是一种精英主义。只要它’在他们的山上,每个人都以人们应该聚会的方式参加聚会,然后’t be a fuss.

Marc
马克
5年前
回复  瑞安

嗯,我’ve lived on the hill since 1990 和I’ve never heard anyone refer to it as 派对山. Ever. Even at parties.

如果需要,可以对我参加派对的善意进行撒谎,但您应该对听到的每个人都打耳光“party mountain”用一句话。硬。然后给他们一个吻:)

DB McWeeberton
DB麦克韦伯顿
5年前
回复  马克

我想很少有人’我住在国会山曾经叫它“Party Mountain”–名称的含义是目的地,而不是家。

Maggie Nowakowska
玛姬·诺瓦科斯卡(Maggie Nowakowska)
5年前

(我希望我有空参加这次会议。)

作为不戴钻戒的年纪较大的女士之一,并于1976年搬到了罗伊(Roy)和贝尔蒙特(Belmont),我想再说一遍,以记住许多生活在不同阶段的人们都住在这里。

我27岁时搬到希尔的最重要原因之一就是多样性。我认为无论年龄多大,我都可以在这里适应年轻人的需要。我可以和我所爱的人住在一起,穿上我想要的任何东西,而不会惊吓邻居。

国会山从来都不是我们聚会的地方。

Michael W.
迈克尔·W
5年前

我认为玛姬打在了头上。谢谢!

clew
提示
5年前

而且,即使戴钻石戒指的老年女士也包括了许多在1930年代狂野而在1940年代坚强的女性。惊人的故事,现在大部分都消失了。可以辜负的东西!

Jack
5年前

I’自1983年以来,我就一直住在希尔山上或附近。情况确实发生了变化,而且并没有变得更好。同性恋兄弟在傍晚时分被直系兄弟挤得满满,而他们的女友则希望以低廉的价格迅速摆脱困境。它从那里下坡。到凌晨时分,百老汇和联盟的路口看起来像是足球场外的流氓暴动。街道被醉酒的年轻人阻塞。在过去,那时所有的同性恋者都在家中或多或少地安静地拧螺丝。

Bob Knudson
鲍勃·努德森
5年前

贾斯汀(Justin),本文显然不适合该主题。可以删除吗?

Jordy
乔迪
5年前

是的贾斯汀,一定要删除它,我’对不起,我弄乱了他的锋利
政治上正确的羽毛。

Bob Knudson
鲍勃·努德森
5年前
回复  乔迪

乔迪,如果您认为我的要求是关于您的职位,则不是。

Jordy
乔迪
5年前

哦,谢谢,我’我爱上了你我有点生气。

Bob Knudson
鲍勃·努德森
5年前

谢谢!

Jordy
乔迪
5年前

我是一位80岁的艺术家,我爱西雅图这个伟大的城市,但是当我的租金从第三年的2100美元上涨到3,050美元时,我搬到了加州长滩市。
I have Social Security 和a very small pension, there’即使环顾了一个月左右,我也买不起它。
我现在再次支付2100美元的租金,与西雅图的相同空间。该建筑设有温水游泳池,按摩浴缸,带桑拿浴室的健身室,24小时门口服务的人,然后猜测……two parking spaces.
The building I was in is called a luxury building. The fixtures were Early Walmart, the office management changed every other week. The fridge ice maker was never fixed after 6 months. There was a pair of elephants, running a bowling alley above me. 我可以 afford art supplies again. I will always miss Seattle, reading the daily blog daily. Also I was two blocks from Dick Blick. Sigh!

Eric
埃里克
5年前

I attended the meeting on Thursday evening as part of my attempt to learn more about the neighborhood. I moved to Capitol Hill about 9 months ago after 10 years as a homeowner in 韦斯t Seattle. And yes, I live in one of those apartments that 费用 more than my mortgage did. The walkability 和accessibility to downtown is absolutely amazing.

我在会议上注意到的几件事:
1)“租金失控!”会议开始时对该活动进行了宣传以获得支持。这种晋升和由此产生的支持动议似乎是单方面的。其他组织这样的认可将得到更认真的处理和辩论。我没有’反对时举起了手,那是我的第一次见面,见到压倒性的肯定后,那似乎是一次集会。有人要求是,反对和弃权。
2)感觉像会议的组织者有议程。我感谢与会嘉宾们长大的答案,这些答案不仅与罗曼诺相呼应’s 和the host’的意见。我感到失望的是,缺少国会山新人或开发商的代表。记住整个包容性的东西,而不是“这就是原来的样子,新的不好”.
3)即使在本文的注释中,迈克尔’关于Q-Patrol的评论是有选择的。他还提到,除了可能很难招募志愿者之外,它还走下坡路,变得非常军事化。
4)我很欣赏关于安全的评论,西雅图现在是一个大城市,我们父母一直告诉我们的观点仍然存在:唐 ’不要在深夜里独自行走和/或沉醉,要时刻注意周围的环境。它’不是,如果你不这样做’t做您应该受到殴打的事情(没有人值得这样做),但是您会大为改观。有许多方法可以从提到的搭便车组织安全回家,如果您是SU学生,仍然可以乘坐出租车,Uber,朋友甚至NightHawk。

We’所有人都应该得到所有人的尊重和相互尊重。我在思考一个连续的关系:拥抱,接受,宽容,螺旋上升到仇恨。我们应该做什么’要做的是将我们各自的议程推到其他议程上。

继续进行有趣的讨论。
埃里克

Worker
工人
5年前

对本文的评论范围印象深刻。我必须首先就一个核心问题提出的想法达成共识,这个核心问题可以描述为房地产投机活动中的某种遥远开发商的三合会,地方政府未能保护经济适用房,以及在强调重点方面做得不佳。酒吧是国会山上出现的主要商业模式。

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