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他们为什么’在哈佛大街上重新建造十四场胜负彩和公寓楼

屏幕截图-2016-11-07-at-4-13-49-pm在国会山增加一些十四场胜负彩空间和公寓是一个容易的决定 乔恩·库尔特 和他的商业伙伴 罗德·麦克拉斯基 特里·博伊尔.

尽管人们普遍认为租金会飞涨,开发商会赚钱,但库尔特说,他们正在面对市场的某种疲软,至少是在高端市场。

“租金的压力正在下降,”库尔特说。 “我们正在测试食物链的顶端。”

设计评论:1818 Harvard Ave

而且他希望这种下行压力会继续保持下去,在未来几年内将有数百甚至上千个新设备投入使用。

库尔特说:“我们不确定三年之内将在国会山获得380平方英尺的面积。”

麦克拉斯基回应了这个想法。虽然他并不期望租金会开始下降,但它们可能会稳定下来,或者涨幅不会那么快。

为了对付这种不确定性,部分原因是该小组决定在哈佛大道1818号的一个项目中进入附近一个相对尚未开发的市场-十四场胜负彩。

McClaskey说:“这是一种比较困难的商业模式,但是如果您的入住率很高,它也可以产生更大的现金流量。”

但是,该计划违反了城市法规,该法规似乎不鼓励该地区的十四场胜负彩(上限为45英尺)。还有其他法规限制了十四场胜负彩的整体密度,但是由于靠近轻轨站而产生的额外密度至少部分抵消了这一点。库尔特说,如果没有高度限制,那座建筑很可能已经毁了所有的旅馆。

相反,该项目将具有 底层十四场胜负彩的四个故事,顶层有三层住宅。该计划要求提供69间十四场胜负彩客房和42套公寓,尽管开发该项目的合作伙伴之一Rod McClaskey指出,这些数字可能会改变。

这些较高的楼层将是微型单元,面积从380到425平方英尺不等,但它们’比大多数人认为的微型房屋更具特色。库尔特说,他们对微型住房路线从来没有太过兴奋,因为这使经营这个地方变得更加复杂。

“只要建立出色的效率单位。它保持清洁并且易于维护。”他说。

目前尚不清楚城市有关经济适用住房规定的法规会对项目产生什么影响,但库尔特表示,他们无意让它改变设计。如果要求他们包括负担得起的单位,他们会这样做,但这可能意味着将几个单位指定为负担得起的单位,而无需进行任何更改。

库尔特说:“不会有任何不同或更小。”

屏幕截图-2016-11-07-at-4-15-37-pm十四场胜负彩帮助他们检查多个箱子。库尔特指出,除了 银云 在麦迪逊(Madison)和百老汇(Broadway),国会山(Capitol Hill)没有十四场胜负彩空间,因此他认为这里有市场。库尔特特别指出,他们希望以相对较低的价格获得更小的房间,更少的便利设施。这样做的目的是为了迎合那些可能希望在附近热点附近的城镇度过几晚的商务旅客。

“人们希望在行动中保持步行距离,”库尔特说。

该大楼将有19个停车位,尽管McClaskey说,他们尚未确定租户与十四场胜负彩客人的混合方式,尽管他们希望大多数人会选择使用附近的轻轨站或乘车共享选择。

他说:“我们的希望是让尽可能多的人离开汽车。”

除此之外,该建筑物位于混合使用区域,并且将需要在底层拥有某种商业空间。这家十四场胜负彩采用的是Capitol Hill传统的手工鸡尾酒/亚洲融合/披萨路线,而不是传统的路线:其大堂将被视为所需的商业空间。

库尔特指出,哈佛人烟稀少,而人流量相对较少,这使传统零售商更具挑战性,因此这可以确保店面不会空着。

他们还希望自己经营精品十四场胜负彩,而不是将其外包给更大的公司。 McClaskey和另一个合伙人Terry Boyle在为 红狮旅馆,他们为该项目带来了数十年的行业经验。

旅馆的商业模式要求该地点始终配备人员,因此对于像这样的较小地点,较大的连锁店不会有足够高的利润率来引起关注。

“只有一家精品店才能真正做到,而且做得很好,”库尔特说。

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12 评论
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Bob Knudson
鲍勃·努德森
在4年前

这是一个非常有趣的概念。西雅图(主要是市中心)有几家十四场胜负彩将十四场胜负彩房间和高端永久居民结合在一起,但这将是仅有的既有十四场胜负彩房间又有小公寓的十四场胜负彩(大概相对便宜)。

I’我不确定国会山上是否有十四场胜负彩市场….wouldn’大多数商务旅客和大多数游客都喜欢住在市中心吗?或者,如果他们想留在附近,’他们更有可能留在B&B(国会山上好几个!)还是ArBnB?不过,我希望开发者所有者能在完成这项工作的过程中万事如意….it’真是太棒了,他们对我们的社区如此投入!

Timmy73
蒂米73
在4年前

我相信国会山对另一家十四场胜负彩的选择有很大的胃口。有些人喜欢在度假时不呆在中央商务区。一世’m其中一个人。

他们还享受日常家政服务,现场经理,不必找钥匙,不必等房主等服务。在AirBnB上住宿时,所有这些服务都可能有问题或无法使用。

Maximum Return
最大回报
在4年前

首先,我希望这些家伙好运,但我倾向于同意他们在当前的接待环境中会遇到困难。

为什么?因为airbnb。上次我查看在国会山上有600处左右的房源,每晚价格低至39美元。这些公寓中有许多是年轻的Airbnb人群似乎更喜欢在任何地方以任何价格购买的十四场胜负彩客房。他们不希望与主持人或员工互动。他们希望输入密钥代码和无线密码,然后再将其单独留下。毫无疑问,他们想要一个整个公寓,而不仅仅是一个房间。

我在国会山经营一间美丽的住宿加早餐旅馆,至今已经营30年。我将在今年圣诞节后关闭,因为自2014年以来该业务就完全被airbnb杀死了。我在一家历史悠久的房子中拥有148美元的房间,包括一顿可爱的早餐,简直无法与airbnb竞争。我已经读到,由于有Airbnb,像我这样的小型房地产以及小型精品十四场胜负彩将是第一个进入的市场,而我生意的萎缩证明了这是事实。

目前,西雅图排名第一的住宿加早餐旅馆正在出售。我已经把我的(卖给了开发商)卖给了我,其他的旅馆老板也都在忙着救市。都是因为有airbnb。这笔生意快要死了!我绝对不会建议别人现在就在国会山开一家住宿加早餐旅馆或小旅馆。没有钱了。

祝你好运,但是除非这座城市在airbnb中统治,否则就不需要传统的精品十四场胜负彩或传统的住宿加早餐旅馆。并祝您找到可以租的公寓。

Bob Knudson
鲍勃·努德森
在4年前

最大回报,您的评论让我非常难过。我们真的要失去美丽的B吗&我们附近的居民以及他们居住的历史悠久的房屋?全部归功于跨国公司(AirBnB)的巨额利润?如果是这样,那就糟透了。

zeebleoop
在4年前

我认为这是个好主意。我所在的行业中,我的许多商业伙伴都飞来来看我,我知道很多人’d。我喜欢在派克/松树走廊旁呆几个街区。我也认为这对附近的人(例如我)有益(i’m 2街区之外),谁不’没有空间接待外地客人。

但是,我不知道’t agree with: “…其大厅将算作所需的商业空间。”

开发人员必须要在地下实际制作零售空间。考虑一下十四场胜负彩住客,居民和附近居民的需求。我不’认为我们不需要另一家酒吧或咖啡店(甚至是餐厅),但是三明治,小吃,葡萄酒等便利型商店又如何呢?有点像托马斯圣。市场。

Timmy73
蒂米73
在4年前
回复  Zeebleoop

如果不在哈佛,我同意你的看法。如果在动脉上,则首选零售空间。但是鉴于这是在小巷上,我不会’认为应该要求拥有传统零售店。

便利店和杂货店仅几步之遥。而我不’认为您想让城市确切地决定在任何一个地点必须从事哪种零售业务。那很危险。

zeebleoop
在4年前
回复  Zeebleoop

我从未说过城市应该决定零售的类型。但是十四场胜负彩大堂没有’令我惊讶的是,本着对混合用途建筑的要求。我不’t think there’要求开发人员在此领域投入更多的想法是不对的。

考虑到您所引用的便利店,我认为便利店的角度是’s 2 blocks away, isn’非常好,有一天可能会与红木一起被拆除。

Paul
保罗
在4年前

那么,在国会山上600家AirBnB房源中,有多少是被出租市场出租的?

GregoryH
格里高利
在4年前
回复  保罗

这是一个奇妙的问题,如果有人进行实际分析以找出一年365天提供了多少个产品,或者甚至提供了300天提供的那些,而实际的租房者或所有者仅使用这些产品,那将是一个很好的选择它偶尔。我怀疑在整个西雅图,租赁市场中不会提供这些产品中的一小部分,但是在面对我们所面临的租赁压力的城市中,该少数民族的大小可能会产生重大影响。

GregoryH
格里高利
在4年前

我认为另一家十四场胜负彩很棒。虽然我能理解一张床&早餐和空中小旅馆的竞争更加直接,有些人不这样做’不想留在别人’的房屋或历史悠久的老建筑中,或处理随身携带的其他住宿和其他随身携带的东西。许多人想住在十四场胜负彩,在那里他们可以阅读房间和便利设施的评论,并高度确定地知道所保留的东西是他们从床到浴室所要获得的东西门。我希望山上有更多十四场胜负彩选择。

I’很抱歉,国会山或任何地方的住宿加早餐旅馆正受到Air BnB的困扰,这又是又一次意外的伤亡。“distrupters”例如Air BnB以及可能存在不公平和不平等的监管环境,在这些环境中,由专业运营的Inns必须缴纳更高的税款,并满足某些法规要求,即人们在夜间将多余的卧室出租’t have to meet.

JimC
吉姆
在4年前

市议会即将对Airbnb进行监管,因此时机再好不过了。此外,与轻铁相邻意味着十四场胜负彩客人可以从机场高效,低成本地到达新十四场胜负彩。到达十四场胜负彩后,国会山所提供的所有便利设施便可以使用。当客人需要前往市区时,可以回到火车站或Uber。这一切似乎都是很合理的。

Data Driven
数据驱动
在4年前

我有一个出租单元,我每月以2100的价格出租给一对夫妇。我曾考虑过一年前什么时候空了,大概把它变成了Air BnB。但是我去了他们的网站,看到许多经常空缺的单元。我进行了数学运算,包括评估自己的时间,并考虑了定期与迷路的陌生人打交道的麻烦,并得出结论认为,将其出租出去,在经济上和明智方面会更好。普通B&B老板根据实际经验谈谈Air BnB对他/她的业务的影响。就我个人而言,我不想冒险享受Air BnB带来的微不足道的体验,但是我很幸运能够负担得起退缩的十四场胜负彩费用。所有这些都说明了我对Air BnB的支持,因为人们想要他们,而且由于出租车的伤害,禁止他们与禁止Uber一起似乎是不对的。但是,他们应支付与十四场胜负彩相同的税款。
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